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Devenir propriétaire de son toit est, si l’on en croit les sondages, le rêve de 90% des locataires. Il est vrai que la pierre permet de se constituer un patrimoine sur la durée, avec, grâce au crédit, l’avantage rare en matière d’épargne de ne pas exiger un gros apport d’argent personnel. Mais le chemin est parsemé d’embûches. S’offrir une résidence principale, c’est en effet s’exposer à des travaux de réfection récurrents, souvent très lourds quand ils touchent au bâti, sans compter les mauvaises surprises (vices cachés, malfaçons…) qui peuvent vous ­attendre à votre entrée dans les lieux. Récapitulatif des multiples précautions à prendre avant de vous lancer.

Apport personnel

Placez vos économies sur une assurance vie ou sur un PEL ouvert avant 2015. Pour devenir propriétaire, il faut anticiper afin de constituer le petit matelas d’argent (autour de 10% du prix d’achat) requis pour payer les frais de notaire, qui sont rarement financés par la banque. Où placer ses économies pour en tirer le meilleur profit ? Sauf à avoir dix ans devant soi, on évitera la Bourse – malgré le spectaculaire rebond de la fin 2020 –, trop risquée dans une optique d’achat immobilier. Les produits de trésorerie, type livret ou compte à terme, sont aussi à exclure, leur taux étant le plus souvent inférieur à 1%. On trouvera bien mieux du côté de ­l’assurance vie en euros, sans oublier les vieux plans d’épargne logement.

Ne négligez pas votre vieux plan d’épargne logement, sa rentabilité reste attractive

Vous détenez un PEL de moins de dix ans ? Il peut être judicieux d’y loger vos économies, surtout si vous n’avez pas une bonne assurance vie. Les intérêts des vieux PEL n’étant soumis qu’à une taxe de 17,2%, le rendement net reste appréciable : 1,65% pour un plan ouvert avant février 2016, et 2,07% avant février 2015. Ceux antérieurs à août 2003 n’acceptent plus de dépôts mais, si vous en avez un, ne le fermez pas : il rapporte 4,50%, soit 3,15% après impôts (les PEL de plus de douze ans sont fiscalisés).

Financement

Passez par un courtier pour bénéficier d’une assurance décès avantageuse. Il est aujourd’hui possible d’emprunter à un taux incroyablement bas : entre 1,10 et 1,30% sur vingt ans, les très bons dossiers (épargne, emploi en CDI…) passant même sous le seuil de 1%, voire de 0,8% chez les banques les plus agressives. Mais si vous n’avez pas le temps de faire le tour des établissements, adressez-vous à un courtier, comme Artémis courtage, Cafpi, Meilleurtaux ou Vousfinancer. Il fera le nécessaire à votre place et vous décrochera, en plus, une assurance décès très bon marché. Certes, vous paierez des frais (environ 1 000 euros), mais ils ne pèseront pas lourd face aux économies réa­lisées : entre 4 000 et 7 000 euros, selon votre âge, pour 200 000 euros d’emprunt.

Travaux et réparations

La facture à payer tourne autour de 1% du prix du logement par an. Même si l’on a pris soin, avant d’acheter, de contrôler le bon fonctionnement des équipements (fenêtres, électricité…), il faudra un jour faire face à d’importantes dépenses imprévues. Au moins 2 500 euros pour réparer la toiture du bâtiment (étanchéité, tuiles cassées…), tous les dix à quinze ans. Et entre 5 000 et 10 000 ­euros pour ravaler la façade ou changer la chaudière, tous les quinze à vingt ans. Vous devrez encore ajouter les travaux d’urgence, comme une rupture de canalisation d’eau, et les petites réparations des parties communes : Digicode, boîtes aux lettres… En tout, en moyenne, la facture peut approcher 1% du prix du bien par an. A méditer avant de s’engager.

Anomalies

Offrez-vous les services d’un architecte pour vérifier l’absence de gros défauts. Si la fissure de la baignoire ou du plafond vous avait échappé durant la visite, tant pis pour vous : il faudra payer les réfections de votre poche. En effet, selon la loi, seuls les vices non apparents (on dit «cachés») peuvent donner lieu à réparation. Même dans ce cas, il faut prouver que le vendeur connaissait le problème et qu’il a voulu le dissimuler. Comme il est inutile de compter sur ses aveux, il ne reste plus qu’à s’adresser au tribunal, une procédure longue (deux ans en moyenne) et coûteuse (3 000 euros minimum).

Afin d’éviter une telle mésaventure, mieux vaut faire appel à un architecte et le charger d’inspecter les lieux. Pour une dépense de 300 à 500 euros, la détection de toute anomalie sera garantie. Dans le neuf, c’est plus simple : en cas de mal­façon (douche mal posée, carrelage ébréché…), la loi vous autorise à garder les derniers 5% du prix jusqu’à ce que les réparations soient faites. Pensez-y, sinon le promoteur risque de prendre son temps pour remettre les choses en état…